Turystyka miejska i model workation sprawiły, że posiadanie apartamentu w dobrej lokalizacji stało się niezwykle dochodowym biznesem. Jednak wraz ze wzrostem popularności platform takich jak Airbnb czy Booking.com, wzrosła również czujność organów skarbowych. Dzięki pełnej implementacji unijnych dyrektyw o wymianie danych (DAC7), fiskus ma dziś wgląd w każdą transakcję dokonaną przez platformy cyfrowe.

Dla właściciela nieruchomości oznacza to jedno: era „szarej strefy” w najmie dobowym definitywnie się skończyła. Aby Twój biznes był rentowny i bezpieczny, musisz poruszać się po meandrach podatku dochodowego, VAT-u oraz opłat lokalnych z ogromną precyzją. Oto 5 kluczowych faktów, które determinują sukces w branży najmu krótkoterminowego w 2026 roku.

1. Najem prywatny czy działalność gospodarcza? Cienka czerwona linia

To najczęstszy punkt zapalny podczas kontroli skarbowych. Wielu właścicieli mieszkań wciąż próbuje rozliczać najem krótkoterminowy jako tzw. najem prywatny (ryczałt 8,5%/15%). Jednak w 2026 roku orzecznictwo jest jasne: jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby, zapewniasz sprzątanie, wymianę pościeli i aktywnie zarządzasz profilami na portalach rezerwacyjnych, świadczysz usługi zakwaterowania.

Usługi te, ze względu na swój zorganizowany i ciągły charakter, są traktowane jako działalność gospodarcza. Próba ukrycia profesjonalnego wynajmu pod płaszczem najmu prywatnego grozi zakwestionowaniem formy opodatkowania i koniecznością zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami. Profesjonalna księgowość nieruchomości pomoże Ci ocenić, kiedy Twoja aktywność przekracza próg działalności gospodarczej i jak bezpiecznie zarejestrować firmę, by korzystać z pełni praw (np. odliczania kosztów remontu czy wyposażenia).

2. VAT 8% na usługi zakwaterowania - przywilej i obowiązek

Jeśli prowadzisz najem krótkoterminowy jako firma, Twoje usługi są opodatkowane preferencyjną stawką 8% VAT (w przeciwieństwie do najmu długoterminowego, który jest zwolniony z VAT). To bardzo korzystne rozwiązanie, ponieważ pozwala na odliczanie pełnego 23% VAT-u od zakupów: mebli, elektroniki, usług remontowych czy mediów.

Pojawia się jednak wyzwanie: tzw. import usług. Portale takie jak Airbnb czy Booking.com mają siedziby poza Polską (np. w Irlandii czy Holandii). Faktura za prowizję, którą pobiera portal, musi zostać przez Ciebie rozliczona w Polsce jako import usług. Oznacza to, że musisz naliczyć polski VAT od prowizji, nawet jeśli korzystasz ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do 200 tys. zł obrotu). Bez wsparcia, jakie oferuje księgowość najmu nieruchomości, łatwo o błąd w deklaracjach VAT-UE, co w 2026 roku jest natychmiast wychwytywane przez systemy analityczne KAS.

3. Dyrektywa DAC7 - fiskus widzi Twoje rezerwacje

W 2026 roku nikt już nie pyta „czy urząd dowie się o moim wynajmie”, ale „kiedy to nastąpi”. Dzięki dyrektywie DAC7, platformy takie jak Airbnb są zobowiązane do automatycznego raportowania danych o dochodach gospodarzy do krajowych organów podatkowych. Urząd skarbowy otrzymuje gotowy raport: ile nocy wynająłeś, za jaką kwotę i na jakie konto wpłynęły pieniądze.

To sprawia, że rzetelność dokumentacji staje się kluczowa. Każda rezerwacja musi mieć swoje odzwierciedlenie w ewidencji przychodów. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, każda usługa musi zostać ujęta w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). Specjalistyczna obsługa księgowa najmu zintegruje Twoje kalendarze rezerwacji z systemem księgowym, co zminimalizuje ryzyko rozbieżności między tym, co zaraportowało Airbnb, a tym, co widnieje w Twojej deklaracji podatkowej.

4. Podatek od nieruchomości i opłaty lokalne

Wielu właścicieli mieszkań zapomina, że przeznaczenie lokalu na najm krótkoterminowy (biznesowy) zmienia stawkę podatku od nieruchomości. W 2026 roku stawki dla budynków „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” są wielokrotnie wyższe niż dla lokali mieszkalnych.

Dodatkowo, większość gmin w turystycznych miejscowościach wymaga pobierania i odprowadzania opłaty miejscowej (tzw. opłaty klimatycznej) od każdego gościa. Nieprowadzenie ewidencji osób przebywających w lokalu i nieodprowadzanie tych opłat to prosta droga do mandatu podczas kontroli straży miejskiej lub urzędu gminy. Twoja księgowość nieruchomości powinna pilnować nie tylko podatków centralnych, ale także doradzać w zakresie obowiązków lokalnych, które różnią się w zależności od miasta (Warszawa, Kraków czy Sopot mają własne regulacje).

5. Wybór formy opodatkowania w 2026 roku - co się opłaca?

W 2026 roku przedsiębiorcy prowadzący najem krótkoterminowy mają do wyboru kilka ścieżek, a każda z nich ma swoje „za” i „przeciw”:

  • Ryczałt ewidencjonowany (15%): Prosty w rozliczaniu, ale nie pozwala na odliczanie kosztów. Jeśli Twoje mieszkanie jest w kredycie lub planujesz duży remont, ta forma może być skrajnie nieopłacalna.
  • Podatek liniowy (19%) lub Skala (12%/32%): Pozwalają na odliczanie kosztów (prowizje portali, pranie, sprzątanie, media, ubezpieczenie). W 2026 roku, przy wysokich kosztach energii, możliwość „wrzucenia w koszty” rachunków za ogrzewanie i prąd jest kluczowa dla rentowności.
  • Spółka z o.o. (Estoński CIT): Rozwiązanie dla właścicieli portfela kilku lub kilkunastu mieszkań. Pozwala na reinwestowanie zysków w kolejne nieruchomości bez płacenia podatku dochodowego tak długo, jak pieniądze zostają w spółce.

Decyzja o wyborze formy opodatkowania powinna być poprzedzona dogłębną analizą finansową. Dobra księgowość dla właścicieli mieszkań przygotuje dla Ciebie symulację, która uwzględni nie tylko podatek, ale także składkę zdrowotną, która w 2026 roku istotnie wpływa na realne obciążenia przedsiębiorcy.

Jak wybrać księgowość dla biznesu opartego na Airbnb?

Najem krótkoterminowy to specyficzna branża, w której księgowy musi rozumieć mechanizmy działania globalnych platform.

Wybierając partnera, zwróć uwagę na:

  1. Jak rozliczają prowizje Booking/Airbnb? (Czy wiedzą o imporcie usług i VAT-UE?).
  2. Czy pomagają w rozliczaniu opłat miejscowych? (Czy znają uchwały Twojej gminy?).
  3. Jakie systemy automatyzacji proponują? (Czy musisz ręcznie przepisywać każdą rezerwację, czy mają narzędzia do importu danych?).
  4. Czy mają doświadczenie w kontrolach DAC7? (To kluczowe w 2026 roku).

W branży nieruchomości czas to pieniądz, a błędy podatkowe mogą „skonsumować” zysk z wielu miesięcy wynajmu. Dlatego dedykowana księgowość nieruchomości to nie koszt, ale ubezpieczenie Twojego biznesu.

Podsumowanie: Bezpieczny i zyskowny najem w 2026 roku

Flipping, najem długoterminowy, a teraz dynamicznie rosnący najem krótkoterminowy - każda z tych dróg wymaga innej strategii podatkowej. Sukces na Airbnb w 2026 roku buduje się na profesjonalizmie. Goście oczekują wysokiego standardu, a państwo oczekuje pełnej przejrzystości.

Pamiętaj, że optymalizacja podatkowa to nie unikanie płacenia, ale mądre korzystanie z przysługujących Ci praw - odliczeń VAT, odpowiednich stawek amortyzacji (tam, gdzie to jeszcze możliwe) czy korzystnych form opodatkowania. Z pomocą doświadczonej księgowości najmu nieruchomości możesz skupić się na tym, co najważniejsze: na byciu świetnym gospodarzem i maksymalizacji obłożenia swoich apartamentów.